慶陽市人民代表大會常務委員會公告

　　(第3號)

　　《慶陽市物業(yè)管理條例》經(jīng)慶陽市第四屆人民代表大會常務委員會第二十次會議于2019年3月12日通過，已由甘肅省第十三屆人民代表大會常務委員會第十次會議于2019年5月31日批準。現(xiàn)予公布，自2019年8月1日起施行。

　　慶陽市人民代表大會常務委員會

　　2019年6月5日

　　慶陽市物業(yè)管理條例

　?。?019年3月12日慶陽市第四屆人民代表大會常務委員會第二十次會議通過 2019年5月31日甘肅省第十三屆人民代表大會常務委員會第十次會議批準）

　　目 錄

　　第一章 總則

　　第二章 物業(yè)管理區(qū)域劃分

　　第三章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)督委員會

　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第一節(jié) 前期物業(yè)招投標

　　第二節(jié) 物業(yè)承接查驗

　　第三節(jié) 物業(yè)管理用房、物業(yè)保修

　　第五章 物業(yè)管理服務

　　第一節(jié) 一般規(guī)定

　　第二節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利與義務

　　第三節(jié) 物業(yè)服務收費

　　第四節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)退出交接

　　第六章 物業(yè)的使用與維護

　　第一節(jié) 一般規(guī)定

　　第二節(jié) 停車管理

　　第三節(jié) 住宅專項維修資金管理

　　第七章 法律責任

　　第八章 附則

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，營造良好的生活和工作環(huán)境，促進社會和諧穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

　　新建住宅區(qū)和配套設施比較齊全的原有住宅區(qū)，應當實行物業(yè)管理。

　　配套設施不全的原有住宅區(qū)，由所在地人民政府有關(guān)部門和公有住房出售單位籌措資金，組織整治，創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。

　　配套設施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。

　　第三條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

　　第四條 市、縣（區(qū)）人民政府應當將物業(yè)管理納入城鄉(xiāng)建設與管理和現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)治理體系，建立和完善物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制和物業(yè)服務市場化、社會化和專業(yè)化體系，扶持物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，物業(yè)服務企業(yè)按照國家有關(guān)規(guī)定享受優(yōu)惠政策。

　　第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：

　　（一）制定物業(yè)管理相關(guān)政策；

　?。ǘ┙M織物業(yè)管理培訓；

　　（三）指導物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會開展自律性規(guī)范的制定和實施工作；

　　（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

　　縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：

　　（一）組織相關(guān)部門劃分已建成物業(yè)管理區(qū)域；

　?。ǘ┲笇С闪I(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)督委員會及培訓業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)督委員會成員；

　　（三）監(jiān)督管理前期物業(yè)招標投標；

　?。ㄋ模┲笇ПO(jiān)督物業(yè)承接查驗、退出交接；

　?。ㄎ澹┍O(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)日常管理；

　?。┲笇ПO(jiān)督住宅專項維修資金管理；

　?。ㄆ撸┺k理物業(yè)管理行政許可及公示事項；

　?。ò耍┙⑽飿I(yè)管理檔案；

　　（九）處理物業(yè)服務矛盾糾紛投訴；

　?。ㄊ┓?、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

　　市、縣（區(qū)）人民政府其他有關(guān)主管部門，在各自職責范圍內(nèi)，做好相關(guān)監(jiān)督管理工作。

　　第六條 街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責監(jiān)督指導成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)督委員會等工作，督促業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)督委員會依法履行職責，調(diào)解物業(yè)矛盾糾紛，辦理物業(yè)管理公示事項，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設的關(guān)系。

　　社區(qū)（居、村民委員會）協(xié)助街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府建立社區(qū)服務、管理措施和機制，配合解決社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、排水、道路等公共設施和公共服務方面存在的問題，廣泛宣傳發(fā)動群眾，引導社區(qū)居、村民遵規(guī)守約，營造良好的社區(qū)管理氛圍，指導監(jiān)督轄區(qū)業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)督委員會和物業(yè)服務企業(yè)的服務管理活動，受理轄區(qū)業(yè)主的投訴舉報，調(diào)解處理物業(yè)管理矛盾糾紛，組織社區(qū)開展公益宣傳、精神文明創(chuàng)建和文化娛樂活動。

　　第七條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律，制定物業(yè)服務規(guī)范和標準，規(guī)范物業(yè)服務行為，督促物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務，提升物業(yè)服務水平。

　　第八條 鼓勵采用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等信息化、智能化技術(shù)，提升物業(yè)服務質(zhì)量和管理水平，推進智慧小區(qū)建設。

　　第二章 物業(yè)管理區(qū)域劃分

　　第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　劃分物業(yè)管理區(qū)域，應當充分考慮規(guī)劃條件、土地使用權(quán)屬范圍、建筑物規(guī)模、共用設施設備、自然界限、社區(qū)建設等因素，遵循方便生活和工作，有利于社區(qū)建設和管理，降低管理成本，提高服務便利化的原則。

　　有以下情形之一的，縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門可以將其確定為一個物業(yè)管理區(qū)域，并由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理：

　?。ㄒ唬儆讵毩⒎忾]式小區(qū)的；

　?。ǘ┨幱谕唤謪^(qū)或者位置相鄰的；

　　（三）配套設施設備可以共享的；

　　（四）商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的；

　?。ㄎ澹┢渌梢哉纬梢粋€物業(yè)管理區(qū)域的。

　　根據(jù)前款第二項、第三項和第五項確定的物業(yè)管理區(qū)域，建筑物規(guī)模一般不小于三萬平方米。

　　第十條 新建住宅區(qū)編制的建設項目規(guī)劃設計方案應當包括物業(yè)管理區(qū)域劃分。

　　配套設施比較齊全的原有住宅區(qū)，尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域并已投入使用的，其物業(yè)管理區(qū)域劃分由縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門會同街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府征求業(yè)主意見后予以核定。

　　已核定的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自變更。確需變更的，應當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，由縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門會同街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府重新核定。

　　物業(yè)管理區(qū)域劃分或者變更后，縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。未聘請物業(yè)服務企業(yè)的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。

　　第三章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)督委員會

　　第十二條 具備下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：

　?。ㄒ唬┙桓妒褂玫奈飿I(yè)專有部分建筑物面積達到建筑物總面積百分之五十以上的；

　　（二）交付使用的物業(yè)專有部分建筑物面積達到建筑物總面積百分之三十以上，且首期交付的物業(yè)專有部分交付使用時間滿兩年的；

　?。ㄈ┙桓妒褂玫膽魯?shù)達到總戶數(shù)百分之五十以上的。

　　業(yè)主可以向建設單位查詢前款規(guī)定的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，建設單位應當予以配合。

　　第十三條 符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，建設單位應當向街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出籌備首次業(yè)主大會會議的申請，十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名申請。

　　街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在接到申請后六十日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。籌備組成立之日起七日內(nèi)，建設單位應當向街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及籌備組報送建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、建筑物規(guī)劃總平面圖、共用設施設備交接資料、物業(yè)管理用房配置確認資料等。

　　第十四條 首次業(yè)主大會會議經(jīng)費由建設單位或者原產(chǎn)權(quán)單位承擔。無建設單位或者原產(chǎn)權(quán)單位的，由全體業(yè)主承擔。

　　第十五條 業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主推選代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表、社區(qū)（居、村民委員會）代表組成?；I備組人數(shù)應當為七至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主推選代表不得少于百分之五十。籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表擔任。

　　籌備組應當自成立之日起七日內(nèi)將成員名單和工作職責予以公示，公示時間不得少于七日。

　　籌備組中的業(yè)主成員被提名為業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)督委員會委員候選人的，其籌備組成員資格即行終止，籌備組應當從符合條件的推選人員中依次遞補。

　　第十六條 首次業(yè)主大會會議籌備組負責下列工作：

　　（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和議題；

　?。ǘ┢鸩輼I(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會及業(yè)主監(jiān)督委員會選舉辦法、業(yè)主委員會及業(yè)主監(jiān)督委員會工作規(guī)則；

　?。ㄈ┐_認業(yè)主身份、人數(shù)及業(yè)主投票權(quán)數(shù)；

　?。ㄋ模┙M織業(yè)主推選業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)督委員會委員候選人；

　?。ㄎ澹┐_定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

　　（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前公示會議通知、業(yè)主及投票權(quán)數(shù)確認情況、業(yè)主委員會委員和業(yè)主監(jiān)督委員會委員候選人情況、業(yè)主大會會議表決規(guī)則以及前款第二項規(guī)定的材料文本，公示時間不得少于七日。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組應當復核或者修改，并書面告知異議人。

　　籌備組應當自成立之日起九十日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。籌備組在業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)督委員會成立后即自行解散。

　　業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)督委員之日起成立。

　　第十七條 管理規(guī)約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　管理規(guī)約還可以對住宅改變用途從事經(jīng)營活動、停車管理、垃圾管理、廣告管理等作出特別約定。

　　管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。

　　管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)督委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

　　第十八條 業(yè)主大會決定下列事項：

　　（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

　?。ǘ┲贫ê托薷慕ㄖ锛捌涓綄僭O施的管理規(guī)約；

　?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)督委員會或者更換業(yè)主委員會成員、業(yè)主監(jiān)督委員會成員；

　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

　?。ㄎ澹┗I集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

　?。└慕?、重建建筑物及其附屬設施；

　?。ㄆ撸└淖児灿胁糠值挠猛净蛘呃霉灿胁糠謴氖陆?jīng)營活動以及所得收益的分配與使用；

　?。ò耍└淖兒统蜂N業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；

　　（九）決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)督委員會工作經(jīng)費及業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)督委員會委員工作津貼及標準；

　?。ㄊ┐_定物業(yè)服務形式、內(nèi)容、標準及物業(yè)服務收費方案；

　　（十一）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)督委員會，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)督委員會，依法、依章程享有權(quán)利和履行義務，按照國家有關(guān)規(guī)定、管理規(guī)約開展活動。

　　業(yè)主人數(shù)少于五十人，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)督委員會職責。

　　業(yè)主人數(shù)在一百人以上（含本數(shù)）的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會，業(yè)主代表一般不得少于三十人。

　　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

　　第二十條 召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開十五日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關(guān)的居民委員會。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。

　　業(yè)主大會定期會議或者臨時會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　采用書面征求意見形式的，應當在召開會議二十日前將征求意見書送達業(yè)主。

　　業(yè)主大會會議需要投票表決的，表決意見應當由業(yè)主本人簽名；業(yè)主委托代理人表決的，代理人應當提交本人和業(yè)主的身份證復印件及委托書。提倡采用信息技術(shù)手段進行表決。

　　業(yè)主大會會議投票表決的全部資料應當保存三年以上，業(yè)主可以查詢、復制相關(guān)原始資料，并依法實施監(jiān)督。

　　第二十一條 業(yè)主委員會未按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當指導督促社區(qū)（居、村民委員會）及時組織召開。

　　第二十二條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由五至十一人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過五年，可以連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。

　　業(yè)主委員會委員應當具備下列條件：

　?。ㄒ唬┍疚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主；

　　（二）具有完全民事行為能力；

　?。ㄈ┳袷貒矣嘘P(guān)法律、法規(guī)；

　　（四）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；

　　（五）熱心公益事業(yè)，責任心強，具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時間；

　?。┍救思捌浣H屬不在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)任職。

　　業(yè)主委員會候選人由業(yè)主推薦或者自薦，籌備組應當檢查參選人資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素，按照多于應選人數(shù)三至五人確定候選人名單。

　　業(yè)主委員會應當自選舉成立之日起七日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任和副主任。

　　業(yè)主委員會委員候選人的選舉材料應當載明候選人是否受到過刑事處罰，是否違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的情況等信息，并向業(yè)主公開。

　　第二十三條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　第二十四條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

　?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會定期、臨時會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

　?。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

　　（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　　（四）督促管理規(guī)約的實施；

　?。ㄎ澹┒酱贅I(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關(guān)費用；

　?。┙M織和監(jiān)督住宅專項維修資金的交存、補交、續(xù)交和使用；

　?。ㄆ撸I(yè)主大會決定的其他職責。

　　業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定應當經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

　　第二十五條 業(yè)主委員會應當建立信息公開制度，及時公示下列信息：

　?。ㄒ唬I(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

　?。ǘI(yè)主大會和業(yè)主委員會決定；

　?。ㄈ┪飿I(yè)服務合同；

　?。ㄋ模┙?jīng)業(yè)主大會決定占用業(yè)主共有的道路或者其他場地建設的車位、車庫及其處分情況；

　　（五）住宅專項維修資金的交存、補交、續(xù)交和使用情況；

　?。┪飿I(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營收益及其分配與使用詳細情況；

　?。ㄆ撸I(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)督委員會的工作經(jīng)費和業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)督委員會委員工作津貼詳細情況；

　　（八）其他應當向業(yè)主、物業(yè)使用人公開的情況和資料。

　　前款第一項、第二項、第三項和第四項規(guī)定的事項應當持續(xù)公示；第五項、第六項和第七項規(guī)定的事項，業(yè)主委員會應當于每年三月底前公布上一年度的信息，公示期不少于三十日。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)查詢、復制前款第一項至第八項規(guī)定的信息及相關(guān)原始資料并依法實施監(jiān)督，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合。

　　第二十六條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主或者三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)有權(quán)終止其委員資格：

　　（一）拒不履行業(yè)主義務的；

　?。ǘo故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；

　　（三）法律、法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會委員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的，或者有喪失民事行為能力等情形的，其委員資格自行終止。

　　第二十七條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及屬于業(yè)主共有的其他財物移交業(yè)主委員會。拒不移交的，業(yè)主委員會、業(yè)主或者社區(qū)（居、村民委員會）、其他業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)督委員會委員可以請求物業(yè)所在地的公安機關(guān)協(xié)助移交。

　　第二十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)督委員會，應當依法履行職責，不得有下列侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為：

　?。ㄒ唬┳鞒雠c物業(yè)管理無關(guān)的決定；

　?。ǘ氖屡c物業(yè)管理無關(guān)的活動；

　?。ㄈ┣终?、挪用業(yè)主共有財物；

　　（四）利用職務之便，非法索取或者收受物業(yè)服務企業(yè)、有利害關(guān)系的業(yè)主的財物、報酬，或者謀取可能妨礙公正履行職務的其他利益；

　　（五）向物業(yè)服務企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務；

　?。┫蛩顺鍪刍蛘咛峁I(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

　?。ㄆ撸┳钃?、抗拒業(yè)主組織行使職權(quán)；

　　（八）審計期間弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；

　　（九）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)督委員會印章；

　?。ㄊI(yè)主組織改選后或者業(yè)主組織成員職務終止后拒不移交其所保管的屬于全體業(yè)主所有的財物、印章以及有關(guān)財務憑證、檔案等文件資料；

　?。ㄊ唬┐驌簟髲?、誹謗、陷害有關(guān)舉報人；

　?。ㄊ┓?、法規(guī)禁止的其他行為。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第二十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　第三十條 業(yè)主委員會任期屆滿前三個月，應當組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當責令其限期換屆選舉。

　　業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將保管的檔案資料、印章及業(yè)主共有的其他財物移交新一屆業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機關(guān)協(xié)助移交。

　　第三十一條 業(yè)主大會可以設立業(yè)主監(jiān)督委員會。業(yè)主監(jiān)督委員會委員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，由三至七人單數(shù)業(yè)主組成。業(yè)主監(jiān)督委員會任期不超過五年，可以連選連任。業(yè)主監(jiān)督委員會委員具有同等表決權(quán)。業(yè)主監(jiān)督委員會主任、副主任在業(yè)主監(jiān)督委員會委員中推選產(chǎn)生。

　　第三十二條 業(yè)主監(jiān)督委員會委員應當具備本條例第二十二條第二款規(guī)定的條件，業(yè)主監(jiān)督委員會委員資格終止應當符合本條例第二十六條的規(guī)定。

　　第三十三條 業(yè)主監(jiān)督委員會履行下列職責：

　?。ㄒ唬ξ飿I(yè)服務企業(yè)或者其他管理人員履行法定義務、執(zhí)行物業(yè)服務合同情況提出質(zhì)詢，進行監(jiān)督；

　?。ǘI(yè)主委員會成員遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約和執(zhí)行業(yè)主大會決定進行監(jiān)督；

　?。ㄈψ≌瑢ｍ椌S修資金交存、補交、續(xù)交和使用提出審計意見；

　?。ㄋ模﹄娞?、消防、治安監(jiān)控等設施設備運行組織檢查，并向相關(guān)部門提出整改意見；

　　（五）對公益贊助和共有的樹木、綠地、物業(yè)管理用房等共用設施設備進行監(jiān)督管理；

　?。I(yè)主大會決定的其他事項。

　　業(yè)主監(jiān)督委員履行前款第三項職責時，對住房和城鄉(xiāng)建設主管部門代管的住宅專項維修資金可以向縣（區(qū)）審計部門、財政部門提出專項審計監(jiān)督和財務管理、會計核算監(jiān)督申請；對已移交業(yè)主委員會管理的，可以委托依法設立的獨立第三方審計機構(gòu)進行財務審計和評估。

　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第一節(jié) 前期物業(yè)招投標

　　第三十四條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

　　提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。但是，住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。投標人少于三個或者房屋建筑面積小于三萬平方米（包括同一建設項目內(nèi)非住宅的房屋建筑面積），經(jīng)縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　第三十五條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。

　　第三十六條 前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

　　第三十七條 建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

　　物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

　　第二節(jié) 物業(yè)承接查驗

　　第三十八條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設單位不得擅自處分。

　　新建物業(yè)交付使用前，建設單位和前期物業(yè)服務企業(yè)應當進行物業(yè)承接現(xiàn)場查驗。未經(jīng)現(xiàn)場查驗的，建設單位不得交付使用，物業(yè)服務企業(yè)不得承接。

　　前期物業(yè)服務企業(yè)應當邀請業(yè)主代表、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)（居、村民委員會）參加物業(yè)承接現(xiàn)場查驗，必要時可以聘請有關(guān)專業(yè)機構(gòu)予以協(xié)助。

　　物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　第三十九條 實施承接查驗的物業(yè)，應當具備以下條件：

　?。ㄒ唬┙ㄔO工程竣工驗收合格，取得自然資源、應急管理、生態(tài)環(huán)境等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設行政主管部門備案；

　?。ǘ┧?、電已納入城市管網(wǎng)，安裝了分戶計量裝置和控制裝置，并對物業(yè)管理用房、物業(yè)共用部位、共用設施設備及本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅用戶配置了獨立的水、電計量裝置；

　?。ㄈ┕艿廊細?、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成了住宅室內(nèi)外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝了分戶計量裝置和控制裝置；

　?。ㄋ模┕饫w、有線電視傳輸通信線路及電話、寬帶和有線電視端口敷設到戶，地下通信管道敷設到位且與城市公用通信管道相連接，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設施設備按照規(guī)劃設計要求配置到位；

　　（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等公共設施設備取得使用合格證書；

　　（六）按照規(guī)劃要求完成了教育、郵政、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境保護等設施建設；

　　（七）按照規(guī)劃要求完成了小區(qū)道路建設，并與城市道路或者公路相連；

　　（八）按照規(guī)劃要求完成了綠化建設及車庫、車位配置；

　?。ň牛┙ㄖ锛捌渑涮自O施標志標識完整、清晰；

　　（十）法律、法規(guī)規(guī)定和前期物業(yè)服務合同約定的其他條件。

　　鼓勵實行住宅物業(yè)住房品質(zhì)分類。規(guī)劃設計對住宅物業(yè)住房品質(zhì)有明確標準要求的，前期物業(yè)服務企業(yè)應當按要求進行查驗。

　　第四十條 物業(yè)承接應當現(xiàn)場查驗并形成書面記錄，參與人員共同簽字予以確認。

　　經(jīng)現(xiàn)場查驗，符合本條例第三十九條規(guī)定的，前期物業(yè)服務企業(yè)應當與建設單位簽訂物業(yè)承接協(xié)議；不符合的，應當制作書面整改計劃，由建設單位按照計劃要求整改，并于整改完畢后組織復驗。

　　前期物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)承接協(xié)議簽訂之日起三日內(nèi)，將承接查驗情況和承接協(xié)議予以公示，公示時間不得少于十五日。

　　第四十一條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

　?。ǘ┰O施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　?。ㄈ┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

　　第三節(jié) 物業(yè)管理用房、物業(yè)保修

　　第四十二條 建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

　　規(guī)劃、設計新建住宅小區(qū)時，應當按照不低于開發(fā)建設住宅總建筑面積千分之二至千分之三的比例確定物業(yè)管理用房。但不得低于四十平方米。其中業(yè)主委員會用房不得低于二十平方米，可以從物業(yè)管理用房中調(diào)劑。

　　物業(yè)管理用房應當為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風、采光、簡單裝修等使用條件，且設有服務廳、辦公用房、衛(wèi)生間、庫房等設施。

　　物業(yè)施工圖應當注明物業(yè)管理用房具體位置，由縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責核定，并在辦理物業(yè)銷售（預售）證前予以確定。

　　建設單位在申請不動產(chǎn)初始登記時，應當提交物業(yè)管理用房幢號、室號、建筑面積等資料。

　　第四十三條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第四十四條 建設單位銷售物業(yè)時，應當在銷售場所公示經(jīng)批準的規(guī)劃設計方案、物業(yè)管理區(qū)域資料、臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同等材料和物業(yè)管理用房、共用部位、共用設施設備等信息，并向物業(yè)買受人提供書面告知材料。

　　建設單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應當將前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約作為物業(yè)買賣合同的附件。

　　第四十五條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位在物業(yè)保修期內(nèi)未及時履行物業(yè)質(zhì)量保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)可以申請使用物業(yè)質(zhì)量保修保證金予以維修。

　　物業(yè)保修期滿，縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當將剩余的物業(yè)質(zhì)量保修保證金及孳息退還建設單位。

　　第五章 物業(yè)管理服務

　　第一節(jié) 一般規(guī)定

　　第四十六條 從事物業(yè)管理服務的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。在領取營業(yè)執(zhí)照后，依法從事物業(yè)服務活動，接受主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督和指導。

　　第四十七條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

　　物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權(quán)利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。

　　第四十八條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。

　　業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交本條例第四十一條第一款規(guī)定的資料。

　　第四十九條 物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第四十一條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

　　物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間應當做好交接工作。

　　第五十條 物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項目經(jīng)理人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務投訴電話；

　?。ǘ┪飿I(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

　?。ㄈ╇娞?、消防、監(jiān)控等專項設施設備的維修保養(yǎng)合同、維修保養(yǎng)單位的資質(zhì)、聯(lián)系方式和應急處置方案等；

　?。ㄋ模┓课菅b飾裝修和使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等安全事項；

　?。ㄎ澹I(yè)主交納物業(yè)服務費用、公共水電費用分攤情況，由物業(yè)服務企業(yè)負責的物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營收益的使用情況；

　?。┢渌麘敼嫉男畔?。

　　前款第五項規(guī)定的內(nèi)容，應當每年至少公布一次。

　　業(yè)主對公布內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時予以答復。

　　第五十一條 物業(yè)管理服務應當實行項目經(jīng)理人制度。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定指派項目經(jīng)理人。

　　項目經(jīng)理人不能履行職責或者業(yè)主大會、業(yè)主委員會要求更換項目經(jīng)理人的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時更換。

　　第五十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，在業(yè)主監(jiān)督委員會的監(jiān)督下，委托專門機構(gòu)承擔電梯、防雷裝置、消防設施和器材等的養(yǎng)護、檢測、維修以及清掃保潔、園林綠化、工程施工等專項服務，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個人。

　　電梯、壓力容器等特種設備和消防器材、設施應當委托具備專業(yè)資質(zhì)的檢測機構(gòu)進行定期檢驗檢測，委托具備專業(yè)資質(zhì)的維護保養(yǎng)機構(gòu)負責日常維護、保養(yǎng)。

　　第五十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。

　　第五十四條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

　　物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應當承擔連帶責任。

　　第二節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利與義務

　　第五十五條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務活動中享有下列權(quán)利：

　?。ㄒ唬└鶕?jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、秩序進行管理；

　?。ǘ┮勒諊摇⑹∈杏嘘P(guān)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定收取物業(yè)服務費；

　?。ㄈ﹦褡?、制止損害物業(yè)、妨礙物業(yè)管理區(qū)域秩序和其他損害業(yè)主利益的行為；

　　（四）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定以及業(yè)主大會授予的其他權(quán)利。

　　第五十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務，履行下列義務：

　?。ㄒ唬┞鋵嵪?、安防人員和措施，確保消防、安防監(jiān)控設施正常使用，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防、安防和人民防空工程維護管理工作；

　?。ǘ┴撠煒I(yè)主共有道路及其他公共場地的清掃保潔，負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的垃圾清運，維護物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生；

　?。ㄈξ飿I(yè)共用部位、共用設施設備進行養(yǎng)護、維修；

　?。ㄋ模┳龊梦飿I(yè)養(yǎng)護、維修、更新及費用開支的記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務賬冊，建立物業(yè)服務信息平臺，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供免費查詢服務；

　?。ㄎ澹嵭卸男r值班制，建立和完善物業(yè)服務工作應急預案，及時處理物業(yè)服務中的突發(fā)事件；

　?。┓?、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。

　　物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三節(jié) 物業(yè)服務收費

　　第五十七條 普通商品住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價和級別管理。物業(yè)服務等級標準、基準價及浮動幅度，由市發(fā)展和改革主管部門、市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門制定。

　　普通商品住宅以外的物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　物業(yè)服務費按月收取，經(jīng)業(yè)主同意，也可按季收取、按年收取。

　　第五十八條 業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。

　　實行物業(yè)服務包干制的物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

　　實行物業(yè)服務酬金制的預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

　　物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分：

　　（一）管理服務人員的工資、社會保險費和按規(guī)定提取的福利費用；

　?。ǘ┪飿I(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

　　（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

　?。┺k公費用；

　?。ㄆ撸┪飿I(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

　　（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公共責任保險費用；

　?。ň牛┙?jīng)業(yè)主同意的其他費用。

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過住宅專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

　　第五十九條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定按時交納物業(yè)服務費。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主承擔連帶交納責任。

　　業(yè)主欠交物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納；對無正當理由、拒不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)合同約定提起仲裁或者向人民法院起訴。

　　第六十條 已竣工但未出售或者未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位承擔。

　　建設單位未售出的及業(yè)主購房未入住的空置物業(yè)，應當繳納物業(yè)管理費用。繳納比例為收費標準的百分之七十，但不得因此而增加其他業(yè)主的負擔。

　　第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。

　　物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第六十二條 物業(yè)服務收費管理辦法由市人民政府制定。物業(yè)服務收費管理辦法應當包括價格制定、目錄公布、票據(jù)、監(jiān)督管理等規(guī)定。

　　第四節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)退出交接

　　第六十三條 物業(yè)服務企業(yè)要求提前解除物業(yè)合同，應當提前六十日告知業(yè)主委員會，按規(guī)定做好各項移交工作，并承擔相應責任。

　　業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主委員會應提前六十日通知物業(yè)服務企業(yè)。

　　原物業(yè)服務企業(yè)退出時，應當向新的物業(yè)服務企業(yè)辦妥管理交接手續(xù)并移交下列資料：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)承接查驗資料；

　?。ǘ┪飿I(yè)服務期間形成的物業(yè)及電梯、消防、監(jiān)控等設施設備運行、保養(yǎng)、維修、改造、更新的有關(guān)資料和物業(yè)服務檔案；

　?。ㄈ┪飿I(yè)管理用房、物業(yè)共用部位、共用設施設備；

　?。ㄋ模╊A收、代收有關(guān)費用的相關(guān)賬冊、票據(jù)；

　?。ㄎ澹┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他資料。

　　第六十四條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)項目時，尚未選聘新物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會可以申請街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府進行應急管理；尚未成立業(yè)主大會的，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名申請街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府進行應急管理。街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當指導、督促社區(qū)（居、村民委員會）組織不超過一年的基本保潔、秩序維護等服務，費用由全體業(yè)主共同承擔。

　　第六章 物業(yè)的使用與維護

　　第一節(jié) 一般規(guī)定

　　第六十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守法律法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩、外置式晾衣架等設施，不得違反管理規(guī)約，應當保持物業(yè)的安全、整潔、美觀。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人使用家用電器、樂器或者進行其他家庭室內(nèi)娛樂活動時，應當控制音量或者采取其他有效措施，避免對周圍居民造成環(huán)境噪聲污染。

　　第六十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設的海綿城市設施，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人應當承擔保護責任，禁止任何單位和個人侵占、毀壞和擅自拆除。

　　第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　（一）改變?nèi)嗣穹揽展こ讨黧w結(jié)構(gòu)，拆除人民防空工程設施設備或者采用其他方法危害人民防空工程安全和使用效能；

　?。ǘ┥米愿淖兾飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

　　（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

　?。ㄋ模┥米岳梦飿I(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的；

　?。ㄎ澹p壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

　　（六）對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿、拆、搭占等；

　?。ㄆ撸┐娣挪环习踩珮藴实囊兹?、易爆、劇毒、放射性危險物品和超過荷載的物品；

　?。ò耍├梅课輳氖挛：怖婧颓趾λ苏敊?quán)益的活動；

　　（九）高空拋物；

　?。ㄊ┻`反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

　?。ㄊ唬┻`反規(guī)定使用高音喇叭；

　　（十二）排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)；

　?。ㄊ┱加谩⒍氯?、封閉疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面，損壞消防設施及器材；

　　（十四）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　違反前款規(guī)定的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)督委員會應當予以勸阻、制止。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)督委員會應當及時處理。勸阻、制止無效的，應當及時報告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應當依法處理。

　　第六十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)裝飾裝修的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并進行現(xiàn)場巡查。

　　物業(yè)服務企業(yè)對裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員應當予以配合；發(fā)現(xiàn)不當裝飾裝修行為的，應當及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。有關(guān)主管部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者處理。

　　在已竣工交付使用的住宅樓進行室內(nèi)裝修活動，應當限制作業(yè)時間，并采取其他有效措施，以減輕、避免對周圍居民造成環(huán)境噪聲污染。

　　第六十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人不得違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定外，還應當經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主的書面同意，且不得影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共空間使用、維護。

　　第七十條 利用物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的收益屬于全體業(yè)主共有，主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)督委員會工作經(jīng)費或者物業(yè)管理方面的其他需要。

　　業(yè)主享有的物業(yè)共有部位、共有設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設單位不得擅自處分。

　　第二節(jié) 停車管理

　　第七十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位建設應當按照國家規(guī)定的標準，從長遠考慮并兼顧業(yè)主需求、公共安全、公共服務等因素確定。

　　建設單位新建、改建、擴建物業(yè)，應當按照有關(guān)規(guī)定確定停車設施設備。

　　住宅小區(qū)內(nèi)配套的停車設施不能滿足停車需求的，可以占用業(yè)主共有的道路或者其它公共場地規(guī)劃建設用于停放車輛的車庫、車位。

　　第七十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當對進入物業(yè)管理區(qū)域的車輛進行管理。

　　工程車輛、大中型客貨車輛不得進入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，但工程車輛因本物業(yè)管理區(qū)域建設、設施設備維修確需停放的除外。

　　公安、應急管理、城市管理、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務時，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時停放的，不得收費。

　　第七十三條 物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃建設的車庫、車位應當首先滿足業(yè)主需要。停車位在滿足業(yè)主需要后仍有空余的，經(jīng)業(yè)主大會同意后，可以有償出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人使用。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車庫、車位，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主大會同意由物業(yè)服務企業(yè)代為出租經(jīng)營的，每次出租期限不得超過一年。租金收入扣除物業(yè)服務企業(yè)車庫、車位維修、管理費用后，剩余部分由業(yè)主大會決定使用或者用于補充專項維修資金。

　　規(guī)劃建設的人民防空工程，平時用于停放車輛施劃的車位，建設單位不得出售、附贈。

　　第七十四條 物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)車庫、車位服務收費按規(guī)定分別實行政府定價、政府指導價和市場調(diào)節(jié)價：

　?。ㄒ唬┎痪邆鋮f(xié)商議價條件的住宅小區(qū)，車庫、車位收費實行政府定價。

　?。ǘ┪飿I(yè)管理區(qū)域規(guī)劃建設的車庫、車位，收費實行政府指導價。

　?。ㄈ┱加脴I(yè)主共有的道路或者其他場地停放車輛的車位，收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)在雙方簽訂的物業(yè)服務合同中約定。未成立業(yè)主委員會的，由社區(qū)（居、村民委員會）組織業(yè)主代表和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。

　　前款規(guī)定第一項、第二項政府定價、政府指導價的具體收費標準由市發(fā)展和改革主管部門會同市住房和城鄉(xiāng)建設等主管部門制定。

　　第三節(jié) 住宅專項維修資金管理

　　第七十五條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)、與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照規(guī)定交存住宅專項維修資金；出售公有住房的，業(yè)主應當按照規(guī)定交存住宅專項維修資金；公有住房售房單位應當按照規(guī)定在售房款中提取住宅專項維修資金。

　　業(yè)主交存的住宅專項維修資金歸業(yè)主所有；從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金歸公有住房售房單位所有。

　　專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　商品住宅、公有住房已經(jīng)出售但未交存住宅專項維修資金或者交存比例達不到規(guī)定標準的物業(yè)管理區(qū)域，應當補交住宅專項維修資金。

　　第七十六條 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的百分之五至百分之八。

　　縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額，并適時調(diào)整。

　　第七十七條 商品住宅、公有住房的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金足額存入縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門在商業(yè)銀行開立的住宅專項維修資金專戶。

　　建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得代收住宅專項維修資金。

　　業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)時，應當提供住宅專項維修資金專用收據(jù)；未提供專用收據(jù)的，建設單位或者售房單位不得將房屋交付購買人；物業(yè)區(qū)域未售出和符合交付條件但未交付物業(yè)買受人的房屋，由建設單位在辦理不動產(chǎn)權(quán)屬初始登記時代為交存住宅專項維修資金。

　　第七十八條 業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金由縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門代為管理。業(yè)主大會成立后，決定申請將住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)的，縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主委員會在商業(yè)銀行開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。開戶商業(yè)銀行應當與縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門簽訂監(jiān)督協(xié)議。

　　縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當對業(yè)主委員會開立的住宅專項維修資金賬戶及資金使用進行監(jiān)督。

　　第七十九條 使用住宅專項維修資金相關(guān)業(yè)主有約定的，從其約定；無約定的，根據(jù)其各自擁有物業(yè)的建筑面積比例按照下列規(guī)定分攤:

　　（一）用于小區(qū)共用設施設備維修和更新、改造的，由小區(qū)業(yè)主按照其擁有物業(yè)的建筑面積比例承擔，并從小區(qū)業(yè)主交存的住宅專項維修資金中列支；

　?。ǘ┯糜谡睒潜倔w共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由整幢樓業(yè)主按照其擁有物業(yè)的建筑面積比例承擔，并從該幢業(yè)主交存的住宅專項維修資金中列支；

　?。ㄈ┯糜诒締卧獌?nèi)共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由本單元內(nèi)業(yè)主按照其擁有物業(yè)的建筑面積比例承擔，并從該單元業(yè)主交存的住宅專項維修資金中列支。

　　使用住宅專項維修資金，涉及尚未售出的住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)或者建設單位、公有住房售房單位保留自用、經(jīng)營的，建設單位、公有住房售房單位應當按照該物業(yè)的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

　　第八十條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，住宅專項維修資金中的剩余部分應當結(jié)轉(zhuǎn)受讓人。

　　因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，剩余的住宅專項維修資金業(yè)主交存的應當退還業(yè)主；公有住房單位交存的部分返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關(guān)系收交同級財政納入非稅收入。

　　第八十一條 物業(yè)保修期限屆滿后，住宅專項維修資金由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門代管且發(fā)生下列緊急情況危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會和相關(guān)業(yè)主應當立即采取應急防范措施，并同時向縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門提出住宅專項維修資金使用申請：

　?。ㄒ唬┪菝?、外墻防水損壞造成滲漏的；

　　（二）樓體外立面脫落的；

　　（三）電梯故障，經(jīng)特種設備檢驗檢測機構(gòu)檢測，需要維修、更新或者改造的；

　?。ㄋ模┫涝O施故障，應急管理主管部門要求對消防設施維修、更新或者改造的；

　　（五）二次供水水泵損壞導致供水中斷的，但專業(yè)經(jīng)營單位負責二次供水水泵設備維修、養(yǎng)護的除外；

　?。Ｓ门潘O施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的。

　　縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門收到申請后，應當立即赴現(xiàn)場查勘。屬于前款規(guī)定情形的，應當出具住宅專項維修資金應急使用確認書，并通知物業(yè)服務企業(yè)立即組織維修。

　　未聘用物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主按照以上規(guī)定履行申請使用責任。

　　第八十二條 應急使用住宅專項維修資金的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主憑應急使用確認書、維修工程造價審核報告及相關(guān)資料申請撥付住宅專項維修資金。維修費用從相關(guān)業(yè)主住宅專項維修資金中直接列支。

　　應急維修工程竣工驗收后，應當將使用住宅專項維修資金總額及業(yè)主分攤情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　應急住宅專項維修資金不得挪作他用。

　　第八十三條 住宅專項維修資金管理辦法由市人民政府制定。住宅專項維修資金的管理辦法應當包括保值增值、使用計劃報告、應急使用、財務預決算、審計監(jiān)督和業(yè)主查詢對賬制度及使用、支付方式、程序、時限等規(guī)定。

　　第七章 法律責任

　　第八十四條 違反本條例的行為，有關(guān)法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第八十五條 違反本條例第五十條第一款和第二款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未按照要求公布相關(guān)信息的，由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上三萬元以下罰款。

　　第八十六條 違反本條例第六十三條第三款規(guī)定，原物業(yè)服務企業(yè)不移交有關(guān)資料的，由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對原物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款。

　　第八十七條 違反本條例第六十六條規(guī)定，侵占、毀壞和擅自拆除物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設的海綿城市設施的，由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，恢復原狀，按情節(jié)輕重，處五千元以上三萬元以下罰款。

　　第八十八條 違反本條例第六十七條第五項規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途的，由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，恢復原狀，按情節(jié)輕重，處一千元以上三萬元以下罰款；造成他人損失的，應賠償損失。

　　違反本條例第六十七條第六項規(guī)定，對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿、拆、搭占的，由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，恢復原狀，按情節(jié)輕重，處一千元以上三萬元以下罰款；造成他人損失的，應賠償損失。

　　違反本條例第六十七條第七項規(guī)定，存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品和超過荷載的物品的，由相關(guān)職能部門責令限期改正，恢復原狀，按情節(jié)輕重，處一千元以上三萬元以下罰款；構(gòu)成違反治安管理行為的，給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；造成他人損失的，應賠償損失。

　　違反本條例第六十七條第八項規(guī)定，利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權(quán)益的活動的，由相關(guān)職能部門責令限期改正，恢復原狀，按情節(jié)輕重，處一千元以上三萬元以下罰款；構(gòu)成違反治安管理行為的，給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；造成他人損失的，應賠償損失。

　　第八十九條 違反本條例第八十二條第三款規(guī)定，挪用應急住宅專項維修資金的，由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門追回挪用的應急住宅專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額兩倍以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第九十條 物業(yè)交接后，建設單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。

　　物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務企業(yè)應當承擔相應的賠償責任。

　　建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在承接查驗過程中，惡意串通、弄虛作假，給業(yè)主造成損害的，建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當共同承擔賠償責任。

　　第九十一條 物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會成員、業(yè)主監(jiān)督委員會成員侵害業(yè)主利益的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第九十二條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第九十三條 市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門或者其他有關(guān)主管部門和執(zhí)法機構(gòu)及其工作人員違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：

　?。ㄒ唬├寐殑丈系谋憷?，收受他人財物或者其他好處的；

　?。ǘ┎灰婪男斜O(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的；

　　（三）未按照規(guī)定受理物業(yè)服務投訴，造成嚴重后果的；

　?。ㄋ模┢渌婧雎毷亍E用職權(quán)、徇私舞弊的行為。

　　第八章 附 則

　　第九十四條 本條例自2019年8月1日起施行。